Ben je een particuliere belegger of overweeg je te investeren in vastgoed? Dan heb je vast gehoord van de aankomende veranderingen in box 3. Vanaf 2026 wordt het belastingstelsel op vermogen aangepast, en dat heeft directe gevolgen voor iedereen die huizen bezit als belegging. Maar wat betekent dit concreet voor jou – en voor de woningmarkt in het algemeen?
In deze blog leggen we uit wat er verandert, hoe de nieuwe box 3-heffing werkt en waarom steeds meer particuliere beleggers hun vastgoed heroverwegen.
Wat verandert er in box 3 in 2026?
Vanaf 2026 stapt de Belastingdienst over naar een werkelijk rendementssysteem voor box 3. Tot nu toe betaalden beleggers belasting op basis van een fictief rendement. Dit was jarenlang gunstig voor vastgoedbezitters, want de waardeontwikkeling en huurinkomsten lagen meestal hoger dan het forfait.
Met het nieuwe systeem kijkt de fiscus naar het echte rendement dat je maakt op je vastgoed. Dat betekent:
Hogere belastingdruk op huurwoningen, zeker als je rendement boven de 5-6% ligt.
Aftrek van kosten wordt beperkt, alleen directe kosten zoals onderhoud tellen nog mee.
Waardepeildatum blijft 1 januari, wat speculatie (zoals verkoop voor belastingmoment) niet uitsluit, maar bemoeilijkt.
Wat betekent dit voor particuliere investeerders?
Voor veel kleine vastgoedbeleggers verandert het speelveld drastisch. Denk aan mensen die één of twee appartementen verhuren als pensioenvoorziening. Door de hogere belastingdruk worden de marges kleiner, en is de investering minder aantrekkelijk dan voorheen.
Wat we nu al zien:
Meer verkoop van beleggingspanden. Vooral oudere investeerders die met pensioen gaan of hun vastgoed niet willen overhevelen naar bv-structuren.
Afname van het huuraanbod in de vrije sector. Minder verhuur leidt tot minder concurrentie, maar ook minder keuzemogelijkheden voor huurders.
Versnelling naar professionalisering. Beleggers stappen sneller over naar bv- of fondsconstructies om fiscaal voordeliger te blijven opereren.
Invloed op de woningmarkt
De hervorming van box 3 heeft dus niet alleen gevolgen voor beleggers, maar ook voor woningzoekenden:
Starters kunnen meer kopen. Doordat particuliere verhuurders verkopen, komt er meer aanbod op de koopmarkt.
Huurprijzen kunnen stijgen. Minder aanbod betekent meer schaarste in de vrije sector.
Doorstroming kan stagneren. Sommige verhuurders houden panden aan zonder actief te verhuren, wat de woningvoorraad kunstmatig beperkt.
Is beleggen in vastgoed nog steeds interessant?
Ja, maar het wordt een stuk complexer. De fiscale voordelen zijn minder vanzelfsprekend. Dit betekent dat:
Lange termijn rendement en waardeontwikkeling belangrijker worden dan jaarlijkse cashflow.
Vastgoed in box 2 (bv) aantrekkelijker wordt, ondanks hogere beheerkosten.
Locatie, type woning en doelgroep (bijv. expats of studenten) kritischer bekeken moeten worden bij aankoop.
Tips voor vastgoedbeleggers in 2026
Wil je blijven beleggen in huizen ondanks de nieuwe regels? Let dan op:
Herbekijk je fiscale structuur. Overweeg of een bv, fonds of ander vehikel beter past.
Focus op kwaliteit in plaats van kwantiteit. Eén goed pand loont meer dan drie matige.
Investeer in verduurzaming. Energiezuinige woningen behouden beter hun waarde én zijn aantrekkelijker voor huurders.
Werk samen met een vastgoedadviseur én een fiscalist. De regels veranderen snel – laat je goed informeren.
Conclusie: box 3 maakt vastgoedbelegging uitdagender, maar niet kansloos
De verhoging van de belasting op vastgoed in box 3 zorgt ervoor dat het kopen van huizen als belegging minder vanzelfsprekend is. Toch blijven er kansen bestaan voor slimme, strategische investeerders die zich goed voorbereiden.
Wil je weten of jouw beleggingspand nog rendabel is onder de nieuwe regels? Plan dan een vrijblijvend gesprek in met één van onze adviseurs. We helpen je met een helder overzicht van jouw mogelijkheden en risico’s in het nieuwe fiscale landschap.
