Denk je dat je een koopwoning hebt? Denk nog eens goed na als het gaat om een woning met erfpacht. Steeds meer gemeenten in Nederland maken gebruik van erfpachtconstructies bij nieuwbouw én bij herontwikkeling van bestaande wijken. En hoewel erfpacht voor gemeenten aantrekkelijk is, kan het voor kopers en investeerders een financiële valkuil zijn.
In deze blog lees je waarom erfpacht in 2025 een groeiend risico vormt, wat de verborgen kosten zijn en hoe je voorkomt dat je in de problemen komt.
Wat is erfpacht?
Erfpacht betekent dat je het huis koopt, maar niet de grond waarop het staat. Die grond blijft eigendom van de gemeente of een andere grondeigenaar. In ruil daarvoor betaal je jaarlijks een vergoeding: de erfpachtcanon. Soms is die canon eeuwigdurend afgekocht, maar in veel gevallen betaal je jaarlijks óf komt er een herziening na een bepaalde periode.
Waarom erfpacht weer opkomt in 2025
Gemeenten kampen met financiële tekorten en zien erfpacht als manier om controle en inkomsten te behouden. Bij nieuwbouwprojecten wordt erfpacht regelmatig als standaard ingevoerd. Ook bij herontwikkeling van oudere wijken zien we erfpachtconstructies vaker terugkomen.
De voordelen voor de gemeente:
Langdurige inkomstenbron
Beïnvloeding van grondgebruik
Beperkte verkoop van publieke grond
Maar voor de koper is het een ander verhaal.
De risico’s van erfpacht voor huizenkopers
Wat erfpacht zo riskant maakt, is dat veel mensen niet goed begrijpen wat het inhoudt. Bovendien zijn de erfpachtvoorwaarden vaak complex, en kunnen ze op termijn flinke financiële gevolgen hebben:
Stijgende erfpachtcanon: Bij herziening wordt de canon vaak aangepast aan de actuele grondwaarde. Deze kan fors stijgen.
Beperkte financiering: Niet alle banken verstrekken even makkelijk hypotheken op erfpachtwoningen – vooral bij tijdelijke of niet-afgekochte erfpacht.
Beperkte verkoopbaarheid: Woningen op erfpachtgrond verkopen vaak lastiger dan woningen in volle eigendom, vooral als de voorwaarden streng zijn.
Verborgen voorwaarden: Denk aan gebruiksbeperkingen, verplichtingen om onderhoud te plegen of clausules bij verkoop.
Hoe herken je erfpacht en beoordeel je het risico?
Let op deze signalen bij het kopen van een woning:
Staat er in de verkoopinformatie “erfpacht” of “grond in eigendom van gemeente”?
Is de canon afgekocht? Zo ja, tot wanneer?
Wordt de canon periodiek herzien? En hoe wordt dat berekend?
Welke regels hanteert de erfverpachter (bijvoorbeeld de gemeente of een woningcorporatie)?
Laat je altijd goed informeren door je aankoopmakelaar of hypotheekadviseur. Vraag naar het erfpachtcontract, en laat dit juridisch checken als het onduidelijk is.
Wat betekent erfpacht voor de woningmarkt?
Erfpacht heeft invloed op meer dan alleen jouw maandlasten. Op grotere schaal kan het de woningmarkt uit balans brengen:
Kopers worden voorzichtiger. Zeker bij stijgende canon of onduidelijke voorwaarden.
Beleggers haken af. Minder interessante rendementen door onzekerheid en beperkte doorverkoop.
Verkoop van woningen stokt. Vooral bij tijdelijke erfpacht of plots stijgende lasten.
Schijnzekerheid bij koop. Veel mensen kopen een huis zonder door te hebben dat ze géén eigenaar van de grond zijn.
Het risico? Dat de erfpachtmarkt op termijn leidt tot lokale “minicrises”, waarin woningen massaal in waarde dalen of onverkoopbaar raken.
Wat kun je doen als koper?
Vraag expliciet naar erfpacht bij bezichtiging of aankoopadvies.
Laat het contract controleren door een specialist.
Kijk verder dan maandlasten. Denk aan herzieningen, looptijden en grondwaardeontwikkeling.
Overweeg alleen erfpacht als het canon is afgekocht of goed onderbouwd.
Wat kun je doen als koper?
Erfpacht is in 2025 relevanter dan ooit. Het lijkt op papier misschien een gunstige optie om goedkoper in te stappen, maar de verborgen risico’s kunnen je jaren later financieel zwaar opbreken. Wees alert, stel kritische vragen en laat je goed adviseren.
Twijfel je over een woning met erfpacht? Neem contact op met een onafhankelijke adviseur. Zo voorkom je verrassingen achteraf – en maak je wél een slimme koopbeslissing.
