Sta je op het punt een huis te kopen en vraag je je af hoeveel je kunt lenen? De maximale hypotheek verschilt per persoon en per situatie. Banken en hypotheekverstrekkers gebruiken een aantal vaste normen om te bepalen hoeveel jij verantwoord kunt lenen. In deze blog leggen we stap voor stap uit hoe die berekening werkt en welke factoren invloed hebben op jouw maximale hypotheek.
1. Je bruto jaarinkomen
De basis voor je maximale hypotheek is je bruto jaarinkomen, inclusief:
Vast salaris
Vakantiegeld
Dertiende maand
Bonus (alleen als deze structureel is)
Voor zzp’ers: het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar
Bij tweeverdieners telt het hoogste inkomen volledig mee, en het tweede inkomen voor een groot deel (momenteel 100%).
2. De woonquote
De woonquote bepaalt welk percentage van je inkomen je aan woonlasten mag besteden. Deze wordt jaarlijks vastgesteld door het Nibud en is afhankelijk van:
Je inkomen
De rentevaste periode
Eventuele schulden
Hoe hoger de rente, hoe minder je mag lenen bij een gelijk inkomen.
3. De hypotheekrente
De rentevaste periode die jij kiest heeft invloed op de maximale leencapaciteit. Kies je voor een rente van 10 jaar of langer, dan mag je meer lenen dan bij variabele rente. Banken vinden een lange rentevaste periode namelijk stabieler en minder risicovol.
4. Schulden en verplichtingen
Heb je een studieschuld, persoonlijke lening of private lease? Dan verlaagt dit je leencapaciteit. Banken kijken naar de maandlasten van al je financiële verplichtingen en trekken deze af van het bedrag dat je mag besteden aan wonen.
5. Looptijd en aflossingsvorm
De standaard looptijd is 30 jaar. Wil je een kortere looptijd, dan gaan je maandlasten omhoog, wat je maximale lening verlaagt. Ook de hypotheekvorm (annuïtair of lineair) beïnvloedt de uitkomst van de berekening.
6. Energielabel van de woning
Sinds kort speelt ook het energielabel van de woning een rol. Koop je een energiezuinige woning (label A of hoger)? Dan kun je mogelijk extra lenen bovenop je normale maximale hypotheek – tot wel €50.000 extra voor verduurzaming.
7. Eigen geld en kosten koper
Hoewel je tot 100% van de woningwaarde mag lenen, moet je de kosten koper (gemiddeld 5-6% van de aankoopprijs) zelf betalen. Denk aan:
Overdrachtsbelasting
Notariskosten
Advies- en bemiddelingskosten
Meer eigen geld inbrengen betekent vaak ook een lagere rente en meer kans op goedkeuring.
Wat kun je zelf doen?
Bereken je leencapaciteit vooraf via een online tool of hypotheekadviseur.
Verlaag je schulden of los lopende kredieten af vóór je aanvraag.
Vergelijk rentevaste periodes om te zien waar je het meeste kunt lenen.
Verzamel inkomensgegevens en jaaropgaven ruim op tijd.
Overweeg verduurzaming voor extra leencapaciteit bij energiezuinige woningen.
